Transactions immobilières
Les ventes réelles, pas les prix affichés : DVF géolocalisé et enrichi pour vos analyses
Un prix affiché dans une annonce n'est qu'une intention. Le prix réellement payé, lui, est enregistré par l'administration fiscale à chaque vente. Depuis l'ouverture de la base Demandes de valeurs foncières, ces transactions sont accessibles à tous ; encore faut-il savoir les lire, les nettoyer et les replacer dans leur contexte.
Neom BTP intègre DVF, la géolocalise à la parcelle, l'enrichit avec les caractéristiques des bâtiments issues du cadastre et de la BDNB, et la relie aux permis et aux programmes quand c'est possible. Vous obtenez une base de transactions utilisable pour estimer, comparer, cibler et argumenter.
Ce que contient DVF
Chaque mutation à titre onéreux enregistrée par les services de la DGFiP y figure, sur les cinq dernières années, avec une mise à jour semestrielle. Pour chaque vente, on dispose notamment :
- de la date et de la nature de la mutation (vente, vente en l'état futur d'achèvement, adjudication, échange…) ;
- de la valeur foncière déclarée ;
- des références cadastrales et de l'adresse ;
- du type de local (maison, appartement, dépendance, local industriel ou commercial) ;
- de la surface réelle bâtie, du nombre de pièces principales et de la surface de terrain ;
- pour les lots de copropriété, de la surface dite Carrez lorsqu'elle est renseignée.
Ce que DVF ne contient pas
La version publique de DVF ne mentionne ni l'acquéreur ni le vendeur, et ne couvre pas les biens situés dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et à Mayotte, qui relèvent du livre foncier. Elle ignore les donations et successions, ainsi que les cessions de parts de sociétés : un immeuble vendu via la cession de la société qui le détient n'y apparaît pas, ce qui est fréquent en immobilier d'entreprise. Enfin, une vente portant sur plusieurs biens n'indique qu'un prix global, sans ventilation.
Nous traitons ces particularités plutôt que de les masquer : les ventes multi-lots sont identifiées comme telles, les valeurs aberrantes signalées et exclues des statistiques par défaut, et chaque indicateur précise le nombre de transactions sur lequel il repose.
Ce que nous ajoutons
Une transaction prend son sens avec son contexte. Nous la positionnons sur la carte, la rattachons au bâtiment concerné et à ses caractéristiques (année de construction, nombre de niveaux, usage), et la rapprochons, lorsqu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, du permis et du programme correspondants. Pour les ventes impliquant des sociétés, la presse permet parfois d'identifier les parties, lorsqu'elles ont choisi de communiquer.
Des usages très concrets
- Estimer la valeur d'un terrain ou d'un immeuble avant de formuler une offre.
- Construire des références de prix par quartier, type de bien et période.
- Mesurer l'écoulement réel d'un programme neuf à travers ses ventes en VEFA.
- Repérer les secteurs où le marché s'accélère ou ralentit.
- Alimenter une étude de marché ou un dossier de financement avec des chiffres vérifiables.
Les données associées
Les jeux de données Neom BTP les plus utiles pour cet usage :
Vos questions, nos réponses
Quel est le délai entre une vente et sa présence dans DVF ?
La vente doit d'abord être enregistrée par l'administration, puis la base est republiée deux fois par an. Il faut donc compter plusieurs mois entre la signature de l'acte et sa visibilité. Pour une lecture très récente du marché, la presse et les annonces restent complémentaires.
Peut-on connaître le nom de l'acheteur ?
Pas via DVF, dont la version publique est anonymisée. Lorsque l'acquéreur est une société et que l'opération a été rendue publique, nous la rattachons grâce à l'actualité immobilière. Aucune donnée nominative de particulier n'est proposée.
Les données DVF sont-elles fiables pour estimer un bien ?
Ce sont des prix réels, ce qui en fait une référence solide, à condition de les filtrer correctement. Les ventes atypiques, entre proches ou portant sur plusieurs lots, faussent les moyennes ; c'est pourquoi nous les identifions et privilégions des médianes calculées sur des échantillons suffisants.
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