- Couvrez foncier, projets, transactions et acteurs
- Exploitez les grandes bases publiques
- Reliez les données sur une carte
L'expression « veille immobilière » recouvre des pratiques très variées. Pour un particulier, elle désigne souvent une alerte sur des annonces de vente. Pour un professionnel, il s'agit d'autre chose : d'un dispositif organisé pour suivre ce qui se prépare, se construit et se vend sur un territoire, et pour identifier les organisations qui en sont à l'origine.
Cet article traite de la veille immobilière professionnelle. Que surveille-t-on exactement, à partir de quelles sources, et comment organiser le travail pour qu'il reste maîtrisable ? Voici les éléments pour en comprendre le fonctionnement.
Définition
La veille immobilière professionnelle est la collecte, l'analyse et la diffusion organisées d'informations sur l'évolution du parc immobilier et des projets d'un territoire : terrains disponibles, règles d'urbanisme, autorisations délivrées, transactions, chantiers, ainsi que les personnes morales qui les portent. Elle peut servir des objectifs commerciaux, comme trouver des affaires, ou stratégiques, comme choisir où investir.
Elle se situe au croisement de plusieurs veilles. Elle emprunte à la veille de marché le suivi des prix et des volumes, à la veille réglementaire l'attention aux règles d'urbanisme, à la veille concurrentielle l'observation des autres opérateurs. Sa particularité est d'être fondamentalement géographique : chaque information se rattache à une parcelle, une adresse ou un bâtiment.
Les cinq composantes à surveiller
On peut décomposer le champ de la veille immobilière en cinq blocs, que chaque professionnel pondère selon son métier.
Un promoteur insistera sur le foncier et les règles ; une entreprise de travaux sur les projets et les maîtres d'ouvrage ; un investisseur sur les transactions. Mais tous gagnent à garder un œil sur l'ensemble, car ces blocs s'éclairent mutuellement. Une hausse soudaine des transactions sur un secteur annonce souvent des projets ; une modification du plan local d'urbanisme précède des acquisitions foncières.
- Le foncier : parcelles, propriétaires personnes morales, terrains nus ou mutables
- Les règles : plans locaux d'urbanisme, schémas de cohérence territoriale, servitudes, zones à risques
- Les projets : permis de construire, d'aménager, de démolir, déclarations préalables, ouvertures de chantier
- Les transactions : ventes de terrains, d'immeubles et de locaux, avec leurs prix
- Les acteurs : promoteurs, bailleurs, foncières, maîtres d'ouvrage publics, architectes, entreprises
Les sources publiques mobilisables
La France dispose d'un ensemble remarquable de données publiques sur l'immobilier, pour la plupart ouvertes. La base Sitadel recense les autorisations d'urbanisme. Les demandes de valeurs foncières, publiées par la DGFiP, donnent les mutations immobilières avec leur prix. Le cadastre, la base adresse nationale et la base de données nationale des bâtiments décrivent les parcelles, les adresses et les caractéristiques du bâti.
Le Géoportail de l'urbanisme rassemble les plans locaux d'urbanisme et les schémas de cohérence territoriale. Le registre national d'immatriculation des copropriétés informe sur les immeubles en copropriété. Géorisques signale les installations classées et les plans de prévention des risques. Les délibérations des collectivités et les recueils des actes administratifs complètent le tableau en révélant les projets publics.
Chacune de ces sources a ses délais de publication, ses formats et ses limites. Les transactions sont diffusées avec un décalage de plusieurs mois ; certaines autorisations de petite taille sont peu détaillées. Une bonne veille tient compte de ces particularités.
La méthode : délimiter, croiser, cartographier
Face à cette abondance, la méthode compte plus que l'accès. La première étape consiste à délimiter le périmètre : quel territoire, quels types de biens ou d'opérations, quelle taille minimale. Une entreprise de gros œuvre peut par exemple se limiter aux opérations de plus de vingt logements ou de plus de mille mètres carrés, sur quelques intercommunalités.
La deuxième étape est le croisement. Prenons un cas fictif : un permis de construire est délivré sur une parcelle. Les transactions montrent qu'elle a été achetée un an plus tôt par une société civile de construction-vente ; le registre des entreprises permet d'identifier le promoteur qui la contrôle ; le plan local d'urbanisme indique ce qui reste constructible sur les parcelles voisines. Une information isolée devient un dossier complet.
La troisième étape est la cartographie. Parce que la veille immobilière est géographique, la carte est son outil naturel : elle permet de voir d'un coup d'œil où se concentrent les projets, où les prix évoluent, quels secteurs restent à conquérir.
Ce qu'une bonne veille immobilière produit
Au bout du compte, une veille immobilière bien organisée doit produire des résultats concrets : une liste de projets qualifiés à suivre, des alertes sur les nouvelles autorisations dans les secteurs ciblés, des fiches sur les maîtres d'ouvrage actifs, des repères de prix par quartier ou par commune. Si elle se limite à accumuler des données, elle passe à côté de son objet.
C'est sur ces principes que Neom BTP a conçu ses outils pour les professionnels de l'immobilier et de la construction : rassembler les sources publiques, les relier entre elles et les afficher sur une carte, afin que chacun puisse se concentrer sur ce qui relève de son métier.